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業主維權,威爾夏大道陽臺面積注水遭起訴

發布日期:2012-03-17    作者:徐濤律師
把非封閉陽臺當成封閉陽臺計算面積,實測面積超標普遍,法院受理80業主起訴開發商違反合同     2007年1月17日早上8點半,一份80位業主聯合狀告威爾夏大道開發商的起訴書正式遞到了豐臺法院,原因是“開發商盛達興業房地產開發有限公司(以下簡稱‘盛達公司’)違反合同,把非封閉陽臺當成封閉陽臺來計算面積”。據悉,豐臺法院已經正式立案。這80位業主從互不相識,到成立維權組,再到正式起訴,一共用了不到一個月的時間。威爾夏大道維權組成員陳星(化名)告訴記者,參加訴訟的80位業主都沒有收房,現在還有不少人在外租房。究竟是怎樣的矛盾,會讓急切想要遷入新居的業主們拒絕收房,而要和盛達公司對簿公堂呢?
 
   「發現」開放陽臺改封閉,收房補交數萬房款
    張景告訴大家多交的房款問題出在陽臺面積的計算,實際上是因開發商把合同中約定的半封閉陽臺按照封閉陽臺來計算所致。一石激起千層浪。
    去年12月中旬,沉浸在即將收房喜悅中的威爾夏大道業主們陸續接到了收房通知單,上面寫明了需要補交的房款,每戶為2萬至8萬元不等,交齊款項后才能辦理入住手續。
    這似乎是交房中一個必經的程序,在其他很多業主都準備交錢拿鑰匙的時候,業主張景(化名)卻留了個心眼,他想搞清楚自己房款誤差是怎么產生的。張景從銷售人員處拿到了房屋面積統計表,一看自己房子的建筑面積增加了約2.1平米,使用面積卻增加了約2.7平米,他覺得不對頭,“使用面積應該是包括在建筑面積之內的,怎么可能使用面積增加得比建筑面積還多呢”。于是,張景輾轉聯系到負責該小區測繪的中航測繪,詢問面積增加一事。得到的答案令張景大吃一驚,原來交房前開發商告知中航測繪,最初規劃的非封閉陽臺也按封閉陽臺來算面積了。按照相關規定,封閉陽臺是按照全面積來計算房款,而非封閉陽臺是按照全面積的一半來計算房款,這樣一來,面積差就產生了。
    為了讓更多的鄰居知道這一情況,張景馬上就在威爾夏大道論壇上發帖揭示了這個“秘密”,告訴大家多交的房款問題出在陽臺面積的計算,實際上是因開發商把合同中約定的半封閉陽臺按照封閉陽臺來計算所致。一石激起千層浪,經過張景的提醒,不少業主都開始想辦法查自己房子陽臺的實測面積和預測面積的出入。結果發現張景所言不虛。業主陳星向記者出示了一份單據顯示,套內房屋預測面積(含陽臺)為83.95平米,而套內房屋實測面積增加了3.02平米,在陽臺面積一欄,原先陽臺的預測面積為8.20平米,而實測面積為11.19平米,實測陽臺面積比預測增加了2.99平米,占了增加面積的99%.結算的結果是,陳星需要補房款2.3萬元。
    維權組成員楚明(化名)需要補房款約為1.8萬元,她的單據顯示,套內房屋實測面積比預測面積增加了2.05平米,而陽臺的預測面積為7.72平米,實測面積為10.09平米,一掐算,這多出的2.05平米,全是封閉陽臺后算出的面積。
   「糾紛」補充協議中規定開發商統一封陽臺
    售樓小姐只說是開發商免費給我們封,也沒說會按封閉陽臺來算面積,我才答應簽補充協議的”,陳星的說法得到不少業主的證實。
    通過跟項目開發商盛達公司工作人員的溝通,業主們了解到,盛達公司之所以把原來約定的非封閉陽臺按封閉陽臺計算面積,理由就是補充協議中規定了由開發商統一封裝陽臺。陳星向記者出示了他當初與盛達公司簽訂的預售房合同,合同中表明:有3個陽臺,其中1個為封閉陽臺,2個為非封閉陽臺。合同后面還附了一個補充協議,其中第三條是關于統一封裝陽臺的補充約定:為了小區的整體美觀和實用,在國家政策允許的前提下,出賣人(盛達公司)為業主全部統一封裝主合同第三條第三款所指的非封閉陽臺,買受人同意由出賣人封陽臺,并同意入住后保持封閉狀態,出賣人承擔封陽臺的全部費用,買受人同意封裝陽臺不按設計變更程序處理等等。
    “當初購房時,售樓小姐表示一個陽臺封閉,兩個陽臺為非封閉,非封閉的陽臺只收一半面積的錢,簽補充協議時她只說是開發商免費給我們封,也沒說會按封閉陽臺來算面積,我才答應簽補充協議的”,陳星的說法得到不少業主的證實。
    在業主們發現了陽臺面積非封閉和封閉的“貓膩”之后,威爾夏大道的業主論壇空前活躍起來,業主們在論壇上抱團聯合了起來。大家發現,1#,5#,8#,4#樓都在陽臺面積計算上存在“非封閉陽臺變成封閉陽臺”的問題。
    對于開發商誠信的聲討,成了論壇上的一個主要話題。楚明告訴記者,業主們認為既然在預售合同中開發商約定了封閉陽臺和非封閉陽臺,那就應該遵守合同,雖然在補充協議中約定由開發商來對非封閉陽臺進行統一封裝,但開發商只是代工行為,并不代表能多算陽臺面積。
    對此,威爾夏大道相關負責人向記者表示,該公司是嚴格按合同來操作,合同上怎么寫,就怎樣來執行。但她沒有對非封閉陽臺和封閉陽臺之爭做出解釋。
   「現狀」法院受理80位業主起訴
    在售樓處,楚明向開發商負責人和其談判律師提出了幾種方案,比如讓業主先驗房、收房,將因陽臺問題產生的補交款擱置,讓法院裁決,不影響業主入住,但是都沒有得到開發商認同,談判以失敗告終。 去年12月16日下午,威爾夏大道30多位業主在該樓盤售樓處開了一次碰頭會,會議主要目的是就陽臺面積差異問題和盛達公司進行初步協商。趕到現場參加會議的盛達公司一位副總在與眾業主協商時,明確承認收房階段公布的1#,5#,8#,4#樓各戶型實測套內面積中,非封閉陽臺面積均是按全部面積計算的,但是雙方沒有達成解決辦法。
    12月21日,100多位業主來到威爾夏大道售樓處,授權四位代表與開發商進行了談判,“當時的授權書拿在手里都厚厚一沓”,代表之一楚明回憶說。在售樓處,楚明向開發商負責人和其談判律師提出了幾種方案,比如讓業主先驗房、收房,將因陽臺問題產生的補交款擱置,讓法院裁決,不影響業主入住,但是都沒有得到開發商認同,談判以失敗告終。
    12月24日,業主們在業主論壇上發起成立維權組,第一次報名的有74位。隨后,不斷有業主加入進來。當天晚上,天時律師事務所兩位律師應邀為業主提供法律咨詢,隨后接受了業主們的起訴委托。12月29日,律師就把律師函寄給了開發商。“我們參加訴訟的業主一共是80位”,楚明告訴記者。
    1月13日,參加訴訟的業主碰了一次頭,大家在現場簽名辦理了訴訟手續。1月17日兩位業主代表和律師一起把起訴書遞交給了豐臺法院,并給大家帶回了“法院已經受理”的好消息。至此,業主維權正式進入了司法程序。
    ■關注
    開發商曾遭規委罰款逾百萬
    市規委執法大隊證實,“沒等我們驗收,開發商就主動來交代”;業主估算補交陽臺面積房款總額上千萬元
    楚明還告訴記者,1月8日,她在北京市規劃委員會查到了一份對盛達公司的行政處罰單,其中寫明,“因增加面積,違反規劃許可證的規定,屬違法建設”,市規委依法對其進行了罰款。“金額是一百零幾萬”,楚明說,現在開發商還只是在規委繳了罰款進行了變更,但是由于辦產權證必須通過建委,所以開發商可能還得去建委進行面積變更,到時候迎接開發商的可能是又一張罰單。
    1月17日,記者在北京市規委執法大隊證實了盛達興業被罰一事。“還沒等我們去驗收,開發商就主動來交代,說是增加了面積,這是屬于違反規劃的行為,于是我們根據相應法規對其進行了罰款”,執法大隊工作人員透露。
    業主們算了筆賬,涉及到陽臺問題的戶主應該不少于500戶,按平均每戶補足3萬元來算,開發商光在陽臺面積上就能獲利1500萬元,而封裝陽臺的成本每戶才1000多元,500戶也才50萬元,再加上需要繳納給主管部門的百萬罰金,開發商還是能賺取千萬元左右的利潤。
    記者昨日聯系上威爾夏大道副總彭文濤,但他未對此發表任何評論,僅表示公司已決定不接受任何采訪。
    收不收房?業主維權備受煎熬
    簽字收房等于承認陽臺增加面積;不收房,業主擔心以后出現質量問題
    雖然堅持參加訴訟的態度很堅決,但是維權組中的一些成員也不禁有些擔憂,“12月31日是收房截止日,我們現在沒有收房,如果以后發現房子質量方面有問題的話,比如墻上有裂縫什么的,那該怎么辦呢”。
    “如果我們去收房,勢必要在面積確認協議書上簽字,等于是承認了陽臺增加面積,該協議書一經簽字具有法律效力,驗房時對陽臺全面積付款再提異議,屬于單方反悔,法律是不支持的,所以我們現在堅決抵制收房”,楚明說。
    陳星告訴記者,他們已經做好了持久戰的準備,“我們不是不想早點收房,我現在還在外面租房住,好幾次我去威爾夏想要看看自己的房子,保安都不讓進去,說是沒拿鑰匙就不能看”。
    和陳星他們不同的是,一些業主雖然心里憤憤不平,但是他們無奈之下選擇了補交房款,收房入住。張景就是其中之一。作為最早發現陽臺面積“貓膩”,也是最早喚醒大家維權意識的業主,張景的“屈服”讓不少人有些失望。
    “我是因為耗不起啊,如果訴訟在3個月之內會出結果,不論勝敗我一定會參加,但是一般來說司法程序都不可能那么快,”張景說,他急等著房子結婚,所以為了盡快收房只好和開發商簽訂了“房屋面積確認書”,并且補交了2.3萬元的房款。張景還告訴記者,他當時表示要將不認可增加面積寫進驗收表,但是開發商沒有同意。
    威爾夏大道相關負責人未對80多位業主抵制收房一事發表看法,但她表示,盡管收房截止日期是12月31日,但是只要尚未收房的業主有收房要求,公司還是會受理。
    ■觀點
    業內說法 非成熟開發企業所為
    接受記者采訪的幾位開發商均表示,盛達公司的做法頗有點“不厚道”,非成熟的房產開發企業所為。
    一位在馬連道開發樓盤的開發商說,雖說補充協議是和合同一并有效的,但是盛達公司是在沒有告知業主面積計算會變更的情況下簽訂補充協議,所以肯定會引起業主反對。 一位在菜戶營開發樓盤的開發商則表示,此種情況違反了合同,不應該向業主收錢。
    律師說法 在法律上站不住腳
    邱寶昌(匯佳律師事務所主任律師):盛達公司在法律上是站不住腳的。根據合同法,格式合同條款中有兩種以上解釋的,要采用對合同提供方不利的解釋。
    盛達公司沒有告知業主簽了補充協議就要把陽臺都按照封閉陽臺來算面積,而且補充協議里也沒有寫明這一點,那就是有兩種解釋:一種是不牽涉到面積計算問題,陽臺面積仍按一半面積來計算;還有一種是封閉了以后的陽臺都按全面積來計算。
    因為盛達公司是合同提供方,所以要采用第一種解釋。
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