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拆遷安置房,在初始登記證申領后,其辦證義務已完成?

發布日期:2019-11-21    作者:房產律師

原告訴稱原告邊榮強訴稱,原告系承租杭州東方商城的客戶,后因被告的原因導致租賃合同無法履行。經市政府協調,2010年4月23日原被告雙方簽訂了房屋拆遷產權調換協議。被告房屋交付時間為2010年4月23日,產權證辦理完畢時間是2012年2月2日,被告的辦證時間遠遠超過法律規定的交付房屋后的90日,原告與被告多次協商賠償事宜無果。為維護自己的合法權益,特提起訴訟,請求法院依法判令:1、被告支付逾期辦證違約損失人民幣79212元;2、本案訴訟費用由被告承擔。 
       被告辯稱被告中江公司辯稱:一、本案所涉及到的拆遷安置模式與常規拆遷安置模式有所不同,具有特殊性:(一)紅街公寓項目即原東方商城項目,是依據杭府紀要(2005)164號文件的規定由被告對杭州東方商城項目進行整體接收重組改造的項目。在被告對項目工程進行拆遷安置時,本案所涉的拆遷戶絕大多數未取得房屋產權證,非房屋產權所有人,僅享有租賃權,但為最大限度維護拆遷戶的利益,經被告多次與政府相關部門溝通,政府最終同意以租賃權置換安置房的拆遷安置方案。因租賃權置換安置房的方案在杭州屬于特例,導致被告在后續項目開發和交房辦證過程中屢遇困難,該方案在具體政府部門辦理相關手續時也多次受阻(如房管局不認可租賃房屋按產權調換辦理、杭州農稅中心不認可按產權調換模式征稅等)。由于這一歷史原因,拆遷戶辦理安置房屋產權證的時間較普通的商品房買賣辦證時間長,也正因如此,被告與原告在簽署產權調換協議書中沒有約定初始房屋權屬證書辦理具體時間等事項。(二)本次拆遷安置事項的主要流程如下:1、2006年,被告與拆遷戶簽訂房屋置換協議,由被告進行拆遷安置;2、2007年11月,項目正式開工,至2008年7月,取得第一期房屋預售許可證,同期市房管局為保障拆遷戶的利益,對紅街公寓14幢予以凍結;3、2009年,市房管局復函被告,要求被告將拆遷戶清單和安置房源報市拆遷辦確認,待市拆遷辦確認完畢后,市房管局按規定辦理產權登記;4、2010年初,被告與拆遷戶簽訂產權調換協議書并同時進行實物安置和費用結算;5、2010年中,被告在拆遷戶的安置用房確定后(即拆遷戶選定安置房并簽訂產權調換協議)向市拆遷辦報送拆遷戶清單和安置房源;6、2010年底至2011年,市拆遷辦開始分批確認拆遷清單和安置房源;7、2010年底,被告根據市拆遷辦的確認,開始辦理第一批安置房源的初始登記;8、2011及2012年,被告協助拆遷戶辦理產權過戶登記手續。二、原告以逾期辦證為由,要求被告支付違約損失的訴求不成立,被告無需承擔違約責任。在本案中,原告與被告所簽訂的調換協議中沒有明確約定辦理產權證的責任方和產權證辦理期限,法律也無相關規定辦證義務是被告,故被告沒有義務為原告辦理產權證,更無可能存在逾期辦證的情形。原告辦理安置房屋產權證的時間較普通的商品房產權證的辦證時間長,這不是被告過錯,反而結果的辦出是因被告盡自己最大的努力去協助原告才早日辦出的產權證(包括先行墊付稅費),因此,被告不存在違約行為。另外,本案的爭議標的物是拆遷安置房不是商品房,不應適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,且現行法律法規沒有規定拆遷安置房的辦證期限,合同也無約定,故被告不存在逾期辦證事實,無需承擔違約責任。綜上所述,被告特懇請法院依法駁回原告的訴訟請求。反訴原告中江公司訴稱:反訴原告依據杭州市政府紀要等相關文件的規定,負責杭州東方商城項目進行整體接收重組改造,其中包括對反訴被告承租的房屋進行拆遷安置。2010年反訴原告與反訴被告簽訂產權調換協議,并將東方紅街14幢1單元1804室作為拆遷安置房交付給反訴被告。后在辦理房屋產權證過戶登記中,反訴原告為反訴被告墊付了契稅。在反訴被告取得房產證后,反訴原告要求反訴被告返還墊付的契稅,但反訴被告拒絕返還,反以延期辦證為由要求反訴原告承擔延期辦證的違約責任。反訴原告認為,繳納契稅是房產所有權人應負的法定義務,反訴被告理應返還反訴原告為其墊付的稅款。為維護自己的合法權益,特訴請法院,要求判令:1、反訴被告向反訴原告返還墊付的契稅人民幣44523.11元;2、反訴被告向反訴原告支付利息損失人民幣1025.74元,利率按銀行同期貸款利息計算,暫從2012年2月17日(墊付契稅日)計算至2012年7月6日止,最終計算至實際還款日止;3、本案反訴費用由反訴被告承擔。反訴被告邊榮強辯稱:1、雙方簽署的置換協議中約定原告不需要向被告支付樓層差價款、綜合差價款等費用,后來簽訂的產權調換協議對原來的約定做了變更,要求原告支付部分費用,該增加的費用中已包含了契稅。2、雙方對契稅是有口頭約定,由反訴原告支付。反訴原告事前事后曾向反訴被告多次口頭承諾該稅費及所有的辦證費用由反訴原告承擔,且反訴原告已按口頭約定履行了繳納契稅的行為。如果雙方無約定,反訴原告理應在辦證前主張,并主張產權證辦不下來的原因是反訴被告不愿支付契稅,而且反訴原告繳納了契稅后也從未向反訴被告提出過返還。此次提出返還是因為本訴原告要求被告返還延期辦證損失引起的。3、利息損失無法律依據。反訴原告從未向反訴被告要求返還契稅,反訴被告不存在違約。綜上,請求法院駁回反訴原告全部訴請。為支持其本訴訴請,原告邊榮強提交了以下證據:1、產權調換協議1份(復印件),擬證明原被告雙方合同關系,以及被告交房時間。2、產權證及購房發票各1份(復印件),擬證明原告取得產權證時間及購房價格。3、通知、復函、承諾書(均為復印件),擬證明因被告原因導致辦理產權證延期。 
       本院查明經庭審質證,對原告邊榮強提交的證據,被告中江公司認為證據1三性無異議;本院予以確認。對證據2,認為真實性、合法性無異議,但與本案沒有關聯性;本院認為能證明原告主張事實,予以確認。對證據3,認為真實性、合法性均無異議,但與本案均沒有關聯性,其中復函不能證明被告存在逾期辦證,而且認為證據3恰恰能證明本案的標的物是拆遷安置房,而非商品房,因此本案不適用商品房買賣的司法解釋;本院認為司法解釋是否適用屬于法律適用問題,不屬待證事實,因被告對真實性合法性無異議,且該證據與辦證遲延這一事實問題有一定的關聯性,故被告抗辯性陳述不成立,本院對證據3予以確認。為支持其本訴辯稱,被告中江公司提交了以下證據:第一組:1、《房屋置換協議書》1份,2、《浙江省城市房屋拆遷補償安置協議--產權調換協議》1份,3、建設工程規劃許可證(附件)1份,(上述原件均已歸還)4、房屋初始產權證1份,5、房產交易產權登記申請受理單1份,擬證明原被告之間是拆遷與被拆遷的法律關系,不應適用商品房買賣的法律規定,具體證明如下:證據1、2證明原告是以拆遷安置的形式取得東方紅街公寓的房產;證據3證明本案所涉的14號樓房屋用于拆遷安置;證據4、5證明本案所涉房屋為拆遷安置房,房屋的過戶是基于拆遷安置而非商品房買賣。第二組:1、房管局(2009)148號復函1份,2、核查表1份,3、房屋初始產權證1份,4、房管局辦證指南1份(上述原件均已歸還),擬證明被告對在辦理房產證中不存在任何過錯,具體證明如下:證據1證明本案所涉房屋作為拆遷房處理,需經市拆遷部門全部審核確認完畢后,才能辦理產權登記;證據2證明房管局于2010年9月28日才通過第一批拆遷戶的辦證資格核查,于2010年12月7日,才通過第二批拆遷戶的辦證資格核查;證據3證明被告已經在2010年11月份取得房屋初始產權證的事實,被告沒有延誤辦證的行為;證據4證明根據房管局辦證指南及房屋產權轉移受理單,被告在辦理產權變更過程中只需提供房屋初始登記權屬證明和營業執照、組織機構代碼證、法人資格證明即可,即被告已完成了協助辦證的義務,不存在任何過錯。經庭審質證,對被告中江公司提交的證據,原告認為第一組證據中房屋置換協議書和產權調換協議的真實性合法性無異議,關聯性有異議,名為拆遷實際為以等價交換方式取得商品房,應以內容而非合同名稱認定合同性質,這符合最高人民法院關于商品房買賣的司法解釋;對建筑工程規劃許可證的真實性合法性無異議,但關聯性有異議,只能證明被告有開發建設的權限,不能直接證明原告取得的房屋為拆遷安置房;對圖紙的真實性合法性無異議,關聯性有異議,14號樓雖然在圖紙中注明為拆遷安置用房,但規劃是可變更的,被告提供的系初始規劃的圖紙并非最終審核驗收的圖紙,應以驗收為依據;對房屋初始產權登記真實性合法性無異議,關聯性有異議,被告在2010年11月19日才完成初始登記,并沒有完成給原告的產權登記,登記內容為被告拆遷安置用房,而非原告取得房屋形式,不能證明原告取得房屋系拆遷安置,原告是通過等價交換方式取得商品房。受理單與被告提供的初始登記有矛盾,證明原告取得房屋非拆遷安置用房。本院認為法律適用不屬待證事實,但被告提交的第一組證據均與本案雙方涉爭的事實有關聯性,故本院對第一組證據均予以確認。對第二組證據,原告認為復函是2009年11月9日作出,復函對象是被告公司,反而證明相關部門就辦理產權證曾通知過被告,該辦證責任應由被告承擔;對核查表三性均有異議,是被告自行制作的,所列的人員僅是對2006年拆遷原告基本情況的統計,是便于其工作的證明,與本案無關;對房管局辦證指南的真實性合法性無異議,但關聯性有異議。本院認為被告提交的第二組證據真實合法,只是不足以證據辦證遲延是第三方責任或其不存在過錯,故本院僅對第二組證據的真實性予以確認。為支持其反訴訴請,反訴原告中江公司提交以下證據:1、《產權調換協議》1份(復印件),擬證明反訴原告與反訴被告之間拆遷安置合同關系。2、稅收完稅憑證1份(原件已歸還),擬證明涉案房屋已向稅務部門繳納了契稅。3、支票存根1份(原件已歸還),擬證明反訴原告墊付稅款的事實。經庭審質證,對反訴原告中江公司提交的證據,反訴被告認為證據1的三性無異議,本院予以確認。對證據2,認為真實性、合法性無異議,但關聯性有異議,完稅憑證稅率為3%是商品房買賣稅率,不同于拆遷安置房屋稅率,反而證明本訴中所涉房屋是以商品房買賣;對證據3,三性均有異議,金額與反訴原告訴請金額不一致,且沒有反訴被告簽字;本院認為證據2、3能證明反訴原告已墊付稅收的事實,與本案有關聯,本院予以確認。反訴被告未就反訴事實提交相應證據。綜上,本案事實認定如下:1999年6月6日,杭州東方商城與邊榮強簽訂房屋租賃合同一份,約定位于原杭州東方商城所有的4幢1單元203室(建筑面積54.99平方米)給邊榮強使用,租賃期限為永久。2007年2月6日,中江公司(甲方)與邊榮強(乙方)簽訂房屋置換協議書一份,協議約定中江公司吸收合并杭州東方商城,對東方商城進行資產重組和產權改造。協議第一條約定中江公司同意以邊榮強對房屋的承租權置換新開發住宅的所有權,由中江公司將其開發的新物業(高層住宅)置換給邊榮強,置換完成雙方簽訂新物業的《商品房買賣合同》。置換房的建筑標準,質量配套設施,辦證等涉及相應權益應與中江公司對外銷售的商品房一致。2010年4月23日,中江公司(甲方)與邊榮強(乙方)簽訂房屋拆遷產權調換協議一份,協議第四條約定,被拆除房屋與安置房屋差價款為人民幣316020元,由邊榮強支付給中江公司,該款于2010年4月27日前結清。2010年4月26日,中江公司向連榮強出具售房款發票金額為人民幣541805元。另查明2010年4月27日,中江公司將位于杭州市江干區紅街公寓14幢1單元1804室(建筑面積84.42平方米)交付給邊榮強。又查明,2009年11月9日,杭州市房產管理局以杭房函(2009)148號復函給中江公司:考慮到東方商城項目的實際情況,我局原則同意你公司按規定對原東方商城拆遷戶口進行安置,并予以辦理產權登記手續。請你公司盡快將被拆遷戶清單及安置房源報市拆遷辦核查確認,待市拆遷辦確認完畢后,我局將按規定辦理相關的產權登記手續。2010年9月28日,杭州市城市房屋拆遷管理辦公室對本案房屋作出核查確認。2010年11月19日,中江公司領出杭房權證江字第××號的房屋產權初始登記證,登記證中附記拆遷安置用房。2012年1月12日,杭州市住房保障和房產管理局受理了邊榮強房產交易產權登記的申請,產權證登記時間為2012年1月19日,產權證附記中無無拆遷安置用房的備注內容。還查明,2012年2月21日,中江公司代邊榮強墊付契稅款項人民幣44523.11元。
本院認為本院認為,是否適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》是主要爭議焦點。本案中,盡管雙方未簽訂商品房買賣合同,但簽訂的并非拆遷安置補償協議,根據房屋置換協議書中約定內容,中江公司同意以邊榮強對房屋的承租權置換新開發住宅的所有權,結合產權調換協議中邊榮強實際支付新舊房差價款的事實,這二份以物換物的合同內容實質是:中江公司收購邊榮強所有的房屋承租權的買賣合同,以及邊榮強購買中江公司商品房的買賣合同,故對邊榮強而言,其取得產權證在無約定的情況下應適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》;而且無論前期被置換的房屋有無產權,最后原告實際取得的是按商品房登記的產權證,備注中并無拆遷安置用房的內容,故本案中涉及辦證的事宜仍應適用最高院的司法解釋來處理。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八第一款第(二)項規定,由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(二)商品房買賣合同的標的物為沿未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日。本案中,因雙方在對取得房屋權屬證書未作出特殊約定,故中江公司應當在商品房交付使用后90日內,將辦理權屬(包括契稅證、房屋所有權證和土地使用權證)登記需由中江公司提供的資料報產權登記機關備案,涉案房屋于2010年4月27日交付,理應于2010年7月26日前報送資料,但中江公司直至2010年11月19日才取得初始登記證,于2012年1月12日才完成報將相關資料報產權登記機關備案手續,故構成違約。中江公司辯稱其系拆遷安置房,即使有責任,在初始登記證申領后,其辦證義務已完成,初始登記證后其無違約責任;本院認為,初始登記證申領至報備手續間隔長達一年多的主要原因是涉案中被置換房屋的性質問題,盡管初始登記中是拆遷安置用房,但中江公司未能提交出拆遷許可證,如果變更交付的是商品房,則中江公司理應及時補繳相應稅費,由于被告中江公司的不作為,產權證未能及時報備,問題實質在中江公司,延遲的原因仍歸屬被告的責任范圍,與原告無關。另外,從中江公司代為墊付契稅這一事實可以認定,本案中將相關資料報產權登記機關備案的手續主要是中江公司在代為辦理,在原告邊榮強已配合履行義務下,遲遲未能完成報備的責任在被告中江公司,同理,違約責任的截止時間應計算至完成將相關資料報產權登記機關備案手續,中江公司主張截止時間為初始登記證時間,與事實不符,本院不予采信。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規定,合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。中江公司于2010年4月27日交付房屋,于2012年1月12日完成報備,考慮到本案確有拆遷的情節,故確定為按同期銀行貸款利率計算逾期辦證損失。為此,中江公司應從違約之日起按每日購房款發票總額人民幣541805元為基數,按同期銀行貸款利率計算逾期辦證損失。至于反訴訴請中稅費的承擔問題。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條,在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當依照本條例的規定繳納契稅,這說明反訴被告是法定繳納人,反訴原告在代為交納后,可隨時要求法定義務人返還,除非反訴被告能提交出中江公司同意由其支付的約定或其它相關證據,但反訴被告未能提交,理應承擔舉證不能責任,故反訴原告要求返還的訴請,本院予以支持。至于利息損失,因反訴原告未提交曾向反訴被告催討過的證明,故至起訴之日止的利息損失本院不予支持,對起訴后至本院判決確定的寬限日期滿之日止(按銀行同期貸款利率計)的利息損失訴請仍予以支持。綜上,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零九條、第一百零七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款,最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第(二)項、第十八條第二款之規定,判決如下: 
       裁判結果一、被告杭州中江置業有限公司支付給原告邊榮強逾期辦證損失人民幣45154.18元,于本判決生效后十日內付清。二、反訴被告邊榮強返還反訴原告杭州中江置業有限公司契稅人民幣44523.11元,于本判決生效后十日內付清。三、反訴被告邊榮強返還反訴原告杭州中江置業有限公司契稅的利息損失(以本判決第二項款項為基數,按銀行同期貸款利率計,自2012年6月27日起至本判決確定的寬限日期滿之日止),于本判決生效后十日內付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。四、駁回原告邊榮強的其他訴訟請求。五、駁回反訴原告杭州中江置業有限公司的其它訴訟請求。案件受理費人民幣1780元,減半收取人民幣890元,由原告邊榮強負擔人民幣383元,由被告杭州中江置業有限公司負擔人民幣507元;反訴案件受理費人民幣469元(已減半),由反訴被告邊榮強負擔人民幣458元,由反訴原告杭州中江置業有限公司負擔人民幣11元。如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀,并按對方當事人人數提出副本,上訴于浙江省杭州市中級人民法院,并向浙江省杭州市中級人民法院預交上訴案件受理費人民幣1780元;反訴案件受理費人民幣469元。對財產案件提起上訴的,案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預交。在上訴期滿后7日內仍未交納的,按自動撤回上訴處理。(杭州市中級人民法院開戶銀行:工商銀行湖濱分理處,賬號:12×××68,戶名:浙江省杭州市中級人民法院)。

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