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購買房屋為期房,出問題應該怎么維權?

發布日期:2019-11-22    作者:房產律師

(為保護當事人隱私安全及避免不必要糾爭,以下當事人姓名,公司名稱等均為化名,如有雷同,可以聯系我們,我們將予以撤銷。)上訴人稱撤銷一審判決第一項,改判駁回豐臺對三泰公司的全部訴訟請求。事實與理由:一審判決由三泰公司返還豐臺房屋定金及首付款錯誤。一審法院認定豐臺與未公司不存在商品房買賣合同關系與事實不符。三泰公司與未公司簽訂的《銷售代理合同書》約定未公司委托三泰公司代理銷售涉案樓盤住宅項目,時間從2015年5月10日起至2016年5月9日止。房地產代理是指房地產經紀人在受托權限內,以委托人名義與第三者進行交易,并由委托人直接承擔相應的法律責任的經紀行為。房地產經紀是指房地產經紀機構以收取傭金為目的,為促成他人房地產交易而從事居間、代理、提供房地產信息等活動的經營行為。三泰公司作為未公司的房地產銷售代理人,只是代理未公司收取款項,并且三泰公司已將收取的購房款轉給未公司,履行了其作為代理人應承擔的義務。后由于未公司原因導致不能與豐臺簽訂房屋買賣合同,系豐臺與未公司之間的法律關系,與三泰公司的代理行為無關。三泰公司在代理權限內實施的民事法律行為所產生的法律后果應由被代理人未公司承擔,即應由未公司向買受人退還涉案款項。被上訴人辯稱其與未公司成立商品房買賣預約合同關系,因合同目的無法實現,其支付的款項應由未公司退還。三泰公司作為未公司的代理銷售商,在明知涉案房屋的預售許可證已于2015年6月16日失效,仍為未公司代理銷售并收取豐臺交納的款項,在明知涉案房屋已于2013年7月24日被設定抵押的情況下,未告知購房者并進行銷售,違反了民法總則第一百六十七條及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的相關規定,其應對未公司收取的款項承擔連帶返還責任。請求二審法院駁回上訴,維持原判。未公司既未到庭參加訴訟,也未提交書面答辯意見,視為放棄其依法享有的辯論等訴訟權利。本院查明二審中,各方當事人均沒有提交新證據。一審查明的事實屬實,本院予以確認。本院另查明,未公司與三泰公司簽訂的《銷售代理合同》約定:本合同期限為合同簽字起至2016年5月9日;三泰公司收取的銷售定金及購房款應在收取當日24小時之內交付未公司。涉案房屋于2013年7月24日設立抵押登記,至今未予以解除。綜合雙方當事人的訴辯意見,本案的爭議焦點是:一、未公司與豐臺是否成立商品房買賣預約合同、是否應予以解除;二、豐臺已付款項和利息應由誰退還。本院認為一、關于未公司與豐臺是否成立商品房買賣預約合同、是否應予以解除的問題。未公司與三泰公司簽訂的《銷售代理合同》是合同雙方的真實意思表示,沒有違反法律和行政法規的強制性規定,合法有效。根據《銷售代理合同》的約定,三泰公司代理未公司對外銷售涉案房屋并有權向買受人收取購房定金及購房款。考慮到涉案房屋于2013年7月24日設立抵押登記,并于2015年7月22日被查封,至今未予以解除,豐臺購買涉案房屋的合同目的已無法實現,為節約司法資源,減少當事人訴累,本院確認豐臺與未公司訂立的商品房買賣預約合同應予以解除。二、關于豐臺已付款項和利息應由誰退還的問題。如前所述,因涉案商品房預約合同應予以解除,未公司作為合同相對方應向豐臺承擔退還所有已付款項并支付利息的義務。一審判決認定未公司無需向豐臺返還已付款項并支付利息錯誤,本院予以糾正。又根據《中華人民共和國民法總則》第一百六十七條:“代理人知道或者應當知道代理事項違法仍然實施代理行為,或者被代理人知道或者應當知道代理人的代理行為違法未作反對表示的,被代理人和代理人應當承擔連帶責任。”的規定,本案中,三泰公司知道或者應當知道涉案房屋在訂立預約合同之前已設立抵押登記的事實,其代理事項違法仍然實施代理行為,應與未公司連帶向豐臺退還所有已付款項并支付利息。三泰公司上訴主張其不應對豐臺交納的定金19000元、首付款120148元及利息承擔連帶責任,理由不成立,本院不予支持。綜上所述,三泰公司的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民法總則》第一百六十二條、第一百六十七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條、第一百七十條第一款第二項之規定裁決結果一、維持山行市人民法院(2018)桂0681民初956號民事判決第二項;二、變更山行市人民法院(2018)桂0681民初956號民事判決第一項為:被上訴人山行未房地產開發有限公司與上訴人廣西三泰貿易有限公司連帶向被上訴人豐臺退還款項139148元并支付利息[利息計算:以139148元為本金,按年利率6%,從2015年7月28日起計至債務清償之日止]。以上義務,義務人應于本判決生效之日起十日內履行完畢。逾期則應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內,向一審法院或與一審法院同級的被執行財產所在地人民法院申請執行。本判決為終審判決。

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