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在簽訂房屋合同協議時,需要蓋公司印章嗎?

發布日期:2019-11-25    作者:房產律師

原告稱原告朱立斌訴被告云南佳鴻宇合實業有限公司(以下簡稱佳鴻宇合公司)、被告云南中楚投資有限公司(以下簡稱中楚公司)商品房預約合同糾紛一案,本院于2018年7月23日受理后,依法組成合議庭于2018年8月20日公開開庭審理了本案。原告朱立斌的委托代理人楊建剛、古旭,被告佳鴻宇合公司的委托代理人何晶、被告中楚公司的委托代理人高斌、王海嬌均到庭參加了訴訟,本案現已審理終結。
        原告朱立斌向本院提出訴訟請求:1、請求被告履行《云南工業品產業基地招商訂購協議書》,與原告簽訂《標準化廠房購銷合同》、交付房屋、辦理房屋產權證書,并承擔合同約定的30%違約金53.4萬元整;2、案件受理費由被告承擔。事實及理由:2014年12月9日,被告云南中楚投資有限公司代原告朱立斌向被告云南佳鴻宇合實業有限公司訂購位于昆明市晉寧區晉城鎮云南南工業品產業基地XC24-4、XC24-5號房屋。雙方簽訂了《云南工業品產業基地招商訂購協議書》(以下簡稱“協議書”,約定:原告購買被告開發建設的晉城鎮云南工業品產業基地XC24-4、XC24-5號房屋,預定建筑面積(未隔層前)每套約100平米,單價為每平米8900元,隔層后每套是300平方米;現每套房屋均進行隔層,“協議書”約定的價格己包含隔層、樓梯面積,僅以初始建筑面積(未隔層前)計算價格,該價格房屋總價為89萬元,共兩套。
        被告確保2015年12月31日前與原告簽訂《標準化廠房購銷合同》,若被告未按雙方約定的時間與原告方簽訂《標準化廠房購銷合同》,原告有權選擇繼續履行合同,并由被告承擔協議交款金額30%的違約金。簽訂協議后,被告共收到原告訂購房款共70萬元整,但被告卻不遵守約定,至今仍不與原告簽訂《標準化廠房購銷合同》,己構成違約。現原告選擇繼續履行合同,并由被告承擔協議交款金額30%的違約金。為維護自身的合法權益,原告向法院提起訴訟請求依法判決。被告辯稱被告佳鴻宇合公司辯稱:我公司與原告無合同關系,原告無權要求按兩被告簽訂的協議主張權利,如果原告按照其與被告中楚公司的合同主張權利,我公司主體不當,原告主張違約金無事實及法律依據。被告中楚公司辯稱:我公司認可與原告有委托購房關系,我公司已經與被告佳鴻宇合公司簽訂定購協議書,委托行為已完成。
        原告有權要求被告佳鴻宇合公司交付房屋支付違約金,訴訟費不應由我方承擔,我方無過錯。原告朱立斌為支持自己的訴訟主張,向本院提交以下證據:一、身份證復印件一份、企業信用信息公示報告二份,欲證明原、被告主體。二、《云南工業品產業基地項目委托購房協議》復印件一份,欲證明原告朱立斌委托中楚公司向被告佳鴻宇合公司定購云南工業品產業基地XC24-4、XC24-5號房屋,并約定中楚公司代原告支付房屋定金的事實,應當與原告簽訂標準化廠房購銷合同,現未簽訂構成違約,應承擔30%違約金。三、中楚公司出具的房屋定金收款收據三張、銀行流水,欲證明2014年12月23日,原告向中楚公司支付定金240000元,其中用尾號為5675農行卡支付190000元、現金支付50000元;2014年12月27日,向中楚公司支付房屋定金60000元;2015年5月22日支付400000元其中2015年4月3日支付200000元,2015年5月22日支付200000元,共計支付700000元。中楚公司于2014年12月23日、2014年12月27日、2015年5月22日向原告出具數額為240000元、60000元、400000元的收據三張,共計收到原告房屋定金700000元。四、《云南工業品產業基地招商定購協議書》復印件一份,欲證明被告佳鴻宇合公司交房時間為2015年6月30日止;被告佳鴻宇合公司應在2015年12月31日前與原告簽訂標準化廠房購銷合同但至今未簽;原告有權選擇繼續履行合同,并由被告佳鴻宇合公司承擔協議交款金額30%違約金。被告佳鴻宇合公司質證認為:對證據一中身份證復印件及本公司信息無異議。
        對證據二《云南工業品產業基地項目委托購房協議》合法性、真實性有異議,關鍵事項沒有說明,無房屋面積、購房款和我公司印章,與我公司無關不認可,簽訂時間在我公司與被告中楚公司簽訂招商定購協議書之后一年。對證據三合法性、真實性不認可,被告之間沒有定金約定;銀行流水是打印件沒有原件不認可,不能證明原告支付了這個費用。對證據四真實性無意見,系我公司與被告中楚公司簽訂,但還有補充協議。被告中楚公司質證認為:對證據一、二、三、四的證據真實性、合法性、關聯性均無異議。 
        本院查明本院認為,原告朱立斌提交的證據一因雙方對真實性、合法性、關聯性均無異議,故對證據一本院予以采納;證據二有被告中楚公司印章且中楚公司當庭確認其真實性及內容,故對證據二的真實性本院予以采信;對證據三有被告中楚公司出具的收據及銀行流水,對證據三的真實性本院予以采信;對證據四《云南工業品產業基地招商定購協議書》因二被告無意見,本院予以確認。被告佳鴻宇合公司為證明自己的觀點提交以下證據:一、昆明市工信委[2014]43號通知一份、[2015]55號通知一份、[2016]47號通知一份、[2017]68號通知一份、中共昆明市晉寧區委辦公室、昆明市晉寧區人民政府《關于對晉寧區2017年“三重”工作進行立項督促的通知》,欲證明被告佳鴻宇合公司的項目系昆明市及晉寧區重點項目。二、建設用地規劃許可證一份、建設工程規劃許可證復印件一份、《關于云南工業品產業基地標準化產房建設項目開工時間及工程性質的證明》復印件一份,欲證明被告投資開發的項目取得了部分項目手續及相關證明。三、《云南工業品產業基地招商定購協議書》及《補充協議》各一份,欲證明佳鴻宇合公司與中楚公司簽訂協議及補充協議,還約定被告中楚公司投資其他房屋用地及倉儲用地用于形成投資市場,二被告系合同主體,并非委托關系,協議的履行主體為二被告,辦證時才涉及到被告中楚公司指定的人員。四、收據七份,欲證明收到被告中楚公司支付的款項2920萬元,尚欠80萬元,但上述款項是基于兩被告間簽訂的協議支付,與本案無關。五、云南省行政事業單位資金往來結算票據六份,欲證明我公司在與被告中楚公司簽訂云南工業品產業基地招商定購協議書之前就向有關部門交付土地款1.7億元,現項目正在完善,施工方要求變更付款條件,項目工程現還差5%工程量。六、照片三份,欲證明項目現狀,該項目現已基本完工。
        原告朱立斌質證認為:對證據一表示認可,同時也說明該項目是真實的,被告佳鴻宇合公司有違約行為。證據二的真實性、合法性、關聯性無異議,同時證明項目是可以履行的。對證據三、四、五、六的真實性、合法性、關聯性予以認可。被告中楚公司質證認為:對證據一、二、五、六的質證意見與原告質證意見一致,對真實性、合法性、關聯性無異議。對證據三的被告佳鴻宇合公司證明目的不予認可,根據招商協議前言已經明確乙方系代表,均表明中楚公司系原告的委托代理人,交房與付款沒有綁定在一起;對證據四予以認可,我公司已經將款項打給被告佳鴻宇合公司。 
        本院認為本院認為,被告佳鴻宇合公司提交的證據一是相關部門的通知,且印章不全,與本案無關聯性,本院不予采納;證據二中建設用地規劃許可證一份印鑒齊全,內容形式符合證據的構成要件,故對證據二中建設用地規劃許可證的真實性、合法性、關聯性本院予以采納;證據二中建設工程規劃許可證系復印件,無原件印證,故對證據二中建設工程規劃許可證復印件與本案的關聯性本院不予采納;證據三、四、五有被告中楚公司印證,故對證據三、四、五的真實性本院予以采信;證據六無其他證據予以佐證,故對證據六與本案的關聯性本院不予采納。
        被告中楚公司為支持自己的觀點提交以下證據:一、《“云南工業品產業基地”項目委托購房協議》一份,欲證明原告與中楚公司系委托關系,原告委托我公司向被告佳鴻宇合公司購房。二、《云南工業品產業基地招商定購協議書》一份、收據七份,欲證明被告中楚公司向被告佳鴻宇合公司支付購房款情況。原告朱立斌質證認為:對證據一、二無異議,上述證據可以證明被告存在違約行為,未按規定時間簽訂合同及按時交房。被告佳鴻宇合公司質證認為:對證據一無購房款、交房時間等約定,無我公司印章,故不認可。簽訂協議時,被告中楚公司未披露實際為原告購買等情形;對證據二真實性、合法性、關聯性予以認可,收到被告中楚公司的2000余萬元,尚有部分款項未向我方交納,對證明目的不認可,沒有證據表明被告中楚公司是代原告支付的。
        本院認為,雙方對被告中楚公司提交的證據二的真實性、合法性、關聯性無爭議予以采納。對證據一有原告印證,故對證據一的真實性本院予以采信,對證明目的本院結合本案其它證據予以認定。經審理查明:2014年12月9日,被告佳鴻宇合公司與被告中楚公司簽訂《云南工業品產業基地招商定購協議書》,約定甲方為云南佳鴻宇合實業有限公司,乙方為云南中楚投資有限公司,約定甲方在昆明市晉城鎮投資建設云南工業品產業基地項目(以下簡稱項目);乙方系原眾天鋁型材市場商戶代表,經甲方招商入駐該項目,現雙方就招商入駐及乙方所需房屋訂購有關事宜,達成如下協議供雙方共同遵守。在甲乙雙方商定的設計標準和功能要求范圍內,乙方訂購編號為標準化廠房XC-1、2、3、10、11、12、13、14、15、22、23、24等共計12棟房屋,乙方購買前述房屋的單價為8900元㎡(建筑面積),本協議項下12棟房屋合計總價為¥106800000元(大寫壹億零陸佰捌拾萬元整),實際房屋價格根據交房時以測繪公司實際測量的房屋建筑面積按照前述單價進行核算,并約定了款項支付方式。甲方確保乙方定購的上述12棟房屋在2015年6月30日前全部交付給乙方,且所有房屋是經乙方參與初驗合格的。
        2014年12月10日,被告佳鴻宇合公司與被告中楚公司簽訂《云南工業品產業基地招商定購補充協議》,約定協議簽訂10日內,被告佳鴻宇合公司給予被告中楚公司兩批房屋享有8900元㎡(建筑面積)的優惠價格,其他條款參照2014年12月9日雙方簽訂的協議執行。2015年12月20日,原告朱立斌與被告中楚公司簽訂《云南工業品產業基地項目委托購房協議》,約定甲方為云南中楚投資有限公司,乙方為朱立斌,甲方于2014年12月9日與云南佳鴻宇合實業有限公司簽訂的云南工業品產業基地招商定購協議書中,已經包含了乙方委托甲方一起購買的房屋。甲乙雙方一致確認,乙方委托甲方向云南佳鴻宇合實業有限公司購買的位于“基地”的房屋具體為第XC24棟第4-5號房,甲乙雙方將密切關注“基地”建設的進展情況,并協同與云南佳鴻宇合實業有限公司進行溝通接洽,一旦具備簽訂購買“基地”房屋的標準化廠房購銷合同條件時,由乙方直接與云南佳鴻宇合實業有限公司簽訂上述乙方購買房屋的標準化廠房購銷合同,并由乙方銜接辦理購房的相應后續事宜等,甲方對此予以協助。原告朱立斌向被告中楚公司交納700000元,其他類似購房者也向被告中楚公司繳納了部分款項,中楚公司向被告佳鴻宇合公司交納2000余萬元,被告建設項目云南工業品產業基地項目取得部分項目手續。 
        裁判結果本案爭議焦點為:原告的訴訟主張是否應當支持?本院認為:原告朱立斌與被告中楚公司自愿簽訂《云南工業品產業基地項目委托購房協議》,原告朱立斌與被告中楚公司予以認可,對此本院給予確認。被告中楚公司與被告佳鴻宇合公司自愿簽訂《云南工業品產業基地招商定購協議書》及《云南工業品產業基地招商定購補充協議》,被告中楚公司與被告佳鴻宇合公司予以認可,故本院認定,上述三份協議合法有效。經本院釋明,原告明確本案訴訟主張為要求被告佳鴻宇合公司履行《云南工業品產業基地招商定購協議書》,與原告簽訂《標準化廠房購銷合同》、交付房屋、辦理房屋產權證書,并承擔合同約定的30%違約金53.4萬元整。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條:“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”本案原告負有舉證責任。合同、協議作為當事人基于意思自治產生的法律關系具有相對性,只能發生在特定主體之間,只有合同、協議一方能夠向合同、協議另一方基于合同、協議提出請求。本案中,被告佳鴻宇合公司與被告中楚公司于2014年12月9日簽訂《云南工業品產業基地招商定購協議書》,以及雙方2014年12月10日簽訂的《云南工業品產業基地招商定購補充協議》均未涉及原告朱立斌。
        2015年12月20日原告朱立斌與被告中楚公司簽訂《云南工業品產業基地項目委托購房協議》,根據原告朱立斌提交收款收據、委托購房協議可看出,原告交款時間、原告與被告中楚公司簽訂委托購房協議時間均在二被告簽訂訂購協議書及補充協議之后。被告中楚公司與被告佳鴻宇合公司簽訂定購協議書及補充協議時并未直接表露原告身份。經本院詢問,原告表示未直接與被告佳鴻宇合公司簽訂相關房屋買賣合同或協議,其通過口頭委托被告中楚公司向被告佳鴻宇合公司購買房屋,不要求解除合同。被告中楚公司具有獨立法人資格,根據被告中楚公司與被告佳鴻宇合公司簽訂的定購協議書及補充協議,被告中楚公司購買房屋范圍遠大于原告與被告中楚公司簽訂委托購房協議房屋范圍。雖被告中楚公司與原告均表示存在委托購房情形,要求被告佳鴻宇合公司對原告行使合同義務,但被告中楚公司提交的證據不能證明其有披露原告情形或有隱名代理行為及其他能夠導致原告可對被告佳鴻宇合公司行使權利情形,被告佳鴻宇合公司又不認可兩個公司簽約時有披露原告的情形,也不認可委托的關系成立。原告提交的證據中無具體房屋面積、房屋具體款項、向原告交房時間約定等。原告提交的證據不能證明原告與被告中楚公司共同的委托購房行為能夠使得被告佳鴻宇合公司直接對原告行使合同義務,不能證明被告中楚公司與被告佳鴻宇合公司簽訂定購協議書及補充協議可由原告代為行使合同權利。
        故對原告要求被告佳鴻宇合公司履行云南工業品產業基地招商定購協議書,與原告簽訂《標準化廠房購銷合同》、交付房屋、辦理房屋產權證書,并承擔合同約定的30%違約金53.4萬元整的訴訟主張,本院不予支持。綜上所述,根據《中華人民共和國合同法》第八條,《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百一十八條第一款之規定,判決如下:駁回原告朱立斌的訴訟請求。案件受理費9140元,由原告朱立斌承擔。如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人人數或代表人數提出副本,上訴于昆明市中級人民法院。

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